법원경매 - 재매각이란?

법원경매를 하다보면 재매각이라는 이야기가 나오는데 무엇을 말하는 것일까요?

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재매각이란?

재매각은 매수인이 대금지급기일에 대금지급의무를 완전히 이행하지 아니하고 차순위매수신고인이 없는 때에는 경매법원이 직권으로 다시 실시하는 매각을 말합니다. 재매각은 경매절차를 다시 실시하는 점에서 새매각과 같습니다. 그러나 재매각은 매각허가결정 확정 후 낙찰인의 대금지급의무 불이행을 원인으로 함에 반하여, 새매각은 매각허가결정의 확정에 이르지 아니한 경우에만 실시하는 점에서 양자는 다르다고 할 수 있습니다.

그렇다면 재매각의 대상은?

재매각의 대상으로 되는 목적물은 원칙적으로 매수인이 대금지급의무를 완전하게 이행하지 아니한 매각부동산입니다. 다만 당초 여러 개의 부동산을 매각하였으나 과잉경매(여러 개의 부동산을 매각하는 경우 한 개의 부동산의 매각대금으로 모든 채권자의 채권액과 강제집행비용을 번제하기에 충분하면 다른 부동산의 매각을 허가하지 아니한다)로 되어 일부 부동산에 대해서만 매각허가를 합니다.

그리고 나머지 부동산에 대해서는 매각불허가를 하였다가 매수인이 대금을 지급하지 아니하여 위 매각부동산에 대하여 재매각을 실시하게 된 경우, 경매법원은 필요하다고 인정하면 과잉경매로 낙찰을 허가하지 아니하였던 부동산도 함께 경매에 부칠 수 있습니다. 이 경우에 매각 불허된 부동산의 매각은 재매각이 아니므로 예외적으로 전의 매수인도 매수에 참가할 수 있습니다.

재매각의 명령

경매법원은 재매각의 조건이 구비되어있으면 직권으로 재매각을 명하여야 합니다. 경매법원이 재매각을 명하는 경우 다시 경매개시결정을 하지 않습니다. 또 재매각명령서를 전매수인 기타 이해관계인에게 고지하지도 않습니다. 그러나 적어도 경매신청채권자와 채무자에게는 고지하여야 합니다.

실무제요는 민사집행법 하위법으로 여기에서는 민사집행법으로 서술해야 되는 것을 주장.

민사집행법 제138조(재매각)

1. 매수인이 대금지급기한 또는 제142조 제4항의 다시 정한 기한까지 그 의무를 완전히 이행하지 아니하였고, 차순위매수신고인이 없을 때에는 법원은 직권으로 부동산의 재매각을 명하여야 한다.
2. 재매각절차에도 종전에 정한 최저매각가격, 그 밖의 매각조건을 적용한다.
3. 재매각절차에서는 전의 매수인은 매수신청을 할 수 없으며, 매수신청의 보증을 돌려줄 것을 요구하지 못한다.

재매각의 요건

1. 매수인이 대금지급의무를 완전히 이행하지 아니하였을 것

그 의무라 함은 매각대금 지급의무를 말합니다. 의무를 완전하게 이행하지 아니하면 재매각이 실시되므로 일괄 매각된 여러 개의 부동산 중 일부 부동산의 매각대금에 상당하는 대금지급만이 있을 때에는 의무를 완전히 이행한 것이라고 볼 수 없습니다.

또 수인(여러 명)이(공동입찰) 동일 부동산을 낙찰한 경우에 지급의 매수인 내부관계에서는 부담 부분이 정하여져 있더라도 그중 1인만이 자기 부담액만을 납부하고, 나머지는 납부하지 아니하는 경우에는 매수인들은 의무를 완전히 이행한 것이라고 볼 수 없습니다.

2. 매수인이 대금지급기일에 이행하지 아니하였을 것

경매법원이 지정한 대금지금기일에 매수인에 의하여 대금이 납부되지 아니하였을 것을 요한다. 대금지급기일 전에 대금을 납부하여도 이는 대금납부로서의 효력이 없습니다. 다만, 대금지급기일 전에 납부하면 그 대금 납부가 무효가 되는 것이 아니라 경매법원이 지정한 지급기일의 경과와 더불어 대금납부의 효력이 발생합니다. 결국 매수인이 대금지급기일까지 대금지급의무를 불이행한 때에만 재매각을 명할 수 있습니다.

3. 차순위매수신고인이 없을 것

매수인이 대금지급기일에 그 의무를 이행하지 아니하고 차순위매수신고인도 없을 때 재매각을 명할 수 있습니다. 차순위매수신고인이 있는 경우에는 바로 재매각을 명할 수 없으며, 그에 앞서 먼저 차순위매수신고인에 대한 낙찰 여부를 결정해야 합니다.

따라서 차순위매수신고인이 있는 경우에는 그에 대한 매각불허가결정이 확정되거나 차순위매수신고인에 대해서 매각허가결정이 확정되었지만 차순위매수신고인도 대금지급기일까지 대금지급하지 않을 때 비로소 재매각을 실시할 수 있습니다.

4. 의무불이행이 재매각 명령 시까지 존속할 것

매수인이 대금지급기일 후 재매각기일의 3일 전까지도 대금지급을 할 수 있기 때문에 재매각명령 전에 대금을 완납할 때에는 재매각의 요건을 구비하지 못한 것으로 됩니다. 경매법원은 대금지급기일을 연기할 수 있습니다.

PS. 재매각 시에는 입찰보증금이 20~30%로 인상된다는 점에 유의하자