법원경매를 하다보면 재매각이라는 이야기가 나오는데 무엇을 말하는 것일까요?
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재매각이란?
재매각은 매수인이 대금지급기일에 대금지급의무를 완전히 이행하지 아니하고 차순위매수신고인이 없는 때에는 경매법원이 직권으로 다시 실시하는 매각을 말합니다. 재매각은 경매절차를 다시 실시하는 점에서 새매각과 같습니다. 그러나 재매각은 매각허가결정 확정 후 낙찰인의 대금지급의무 불이행을 원인으로 함에 반하여, 새매각은 매각허가결정의 확정에 이르지 아니한 경우에만 실시하는 점에서 양자는 다르다고 할 수 있습니다.
그렇다면 재매각의 대상은?
재매각의 명령
민사집행법 제138조(재매각)
- 매수인이 대금지급기한 또는 제142조 제4항의 다시 정한 기한까지 그 의무를 완전히 이행하지 아니하였고, 차순위매수신고인이 없을 때에는 법원은 직권으로 부동산의 재매각을 명하여야 한다.
- 재매각절차에도 종전에 정한 최저매각가격, 그 밖의 매각조건을 적용한다.
- 재매각절차에서는 전의 매수인은 매수신청을 할 수 없으며, 매수신청의 보증을 돌려줄 것을 요구하지 못한다.
재매각의 요건
경매법원이 지정한 대금지금기일에 매수인에 의하여 대금이 납부되지 아니하였을 것을 요한다. 대금지급기일 전에 대금을 납부하여도 이는 대금납부로서의 효력이 없습니다. 다만, 대금지급기일 전에 납부하면 그 대금 납부가 무효가 되는 것이 아니라 경매법원이 지정한 지급기일의 경과와 더불어 대금납부의 효력이 발생합니다. 결국 매수인이 대금지급기일까지 대금지급의무를 불이행한 때에만 재매각을 명할 수 있습니다.
3. 차순위매수신고인이 없을 것
매수인이 대금지급기일에 그 의무를 이행하지 아니하고 차순위매수신고인도 없을 때 재매각을 명할 수 있습니다. 차순위매수신고인이 있는 경우에는 바로 재매각을 명할 수 없으며, 그에 앞서 먼저 차순위매수신고인에 대한 낙찰 여부를 결정해야 합니다.
따라서 차순위매수신고인이 있는 경우에는 그에 대한 매각불허가결정이 확정되거나 차순위매수신고인에 대해서 매각허가결정이 확정되었지만 차순위매수신고인도 대금지급기일까지 대금지급하지 않을 때 비로소 재매각을 실시할 수 있습니다.
4. 의무불이행이 재매각 명령 시까지 존속할 것
매수인이 대금지급기일 후 재매각기일의 3일 전까지도 대금지급을 할 수 있기 때문에 재매각명령 전에 대금을 완납할 때에는 재매각의 요건을 구비하지 못한 것으로 됩니다. 경매법원은 대금지급기일을 연기할 수 있습니다.
PS. 재매각 시에는 입찰보증금이 20~30%로 인상된다는 점에 유의하자
