부동산은 각 거래 단계별로 세금의 형태가 다릅니다. 취득 단계에서부터 보유나 임대, 양도 더 나아가서는 상속 및 증여 단계에 이르기까지 세금의 종류도 많고 과세 방법도 제각각입니다.
그렇기 때문에 거래 단계별로 세금의 기본을 공부하는 것은 매우 중요하다고 할 수 있죠.
그래서 우리나라 세금에는 어떤 종류가 있는지 알아보고 부동산 세금은 어떤지 살펴보도록 하겠습니다.
우리나라 세금의 종류
우라나라의 세금은 크게 국세와 지방세로 나누어지며 국세는 다시 내국세와 관세로 나눠집니다. 이러한 분류는 누가 세금을 부과하느냐에 따라서 국가가 부과하면 국세, 지방자치단체가 부과하면 지방세로 분류됩니다.
그리고 그 외에도 조세 정책적인 목적이나 기타 목적에 따라서 다양하게 구분을 할 수 있는데요, 예를 들어서 세금의용도가 사전에 정해진 것을 목적세라고 하며 그렇지 않은 세금을 보통세라고 합니다.
목적세에는 농어촌특별세, 지방교육세 등이 있으며 보통세에는 소득세, 부가가치세 등이 있습니다. 한편 세금은 직접세와 간접세로 구분되기도 합니다. 직접세는 소득이나 재산에 부과되는 세금을 간접세는 소비 행위에 부과되는 세금을 말합니다.
직접세에는 소득세, 간접세에는 부가가치세가 대표적으로 있죠.
그렇다면 우라나라의 세금 중 부동산 관련 세금에는 어떤 것이 있을까요? 이를 대략적으로 살펴보면 아래와 같습니다. 이러한 부동산 세금을 잘 이해하기 위해서 거래 단계별로 어떤 특징이 있는지 알아보기로 합시다.
부동산 세금 종류와 단계
1. 부동산 취득
부동산을 취득하게 되면 우선 지방세인 취득세가 과세됩니다. 그리고 취득세(4%)에 부가적으로 농어촌특별세(이하 농특세)와 지방교육세가 부과됩니다. 농특세의 경우 0.2%, 지방교육세는 0.4%로 과세하는 것이 원칙입니다. 이처럼 부동산에 부과되는 취득세 등은 4.6%(단, 주택은 1.1~3.5%)이나 비과세ㆍ감면 등이 다양하게 적용됩니다.
그 외에도 과세물건별로 부가가치세(이하 부과세)가 과세되는 경우도 있습니다. 예를 들면 오피스텔이나 상가를 구입하거나 25.7평 초과 주택을 분양받으면 건물 공급가액의 10%를 부가세로 부담해야 합니다.
2. 부동산 보유
부동산을 보유하기만 해도 지방세인 재산세가 부과됩니다. 또한 주택이나 토지를 많이 보유하고 있는 사람들을 대상으로 국세인 종합부동산세가 최근에 신설되어 재산세 이외에 별도로 과세되고 있습니다. 참고로 종부세가 과세되면 그 세액의 20%가 농특세로 부과됩니다.
3. 부동산 임대
부동산을 임대하면 먼저 수입에 부가세 10%가 부과됩니다. 부가세 대상은 주로 상가 임대, 오피스텔 임대, 토지 임대 분이며 주택 임대에 대해서는 부가세가 면제됩니다.
한편 수입에서 경비를 차감한 이익에 대해서는 종합소득세와 지방소득세를 부과합니다. 주택의 경우에는 2주택 이상 보유자가 월세를 받는 경우에만 원칙적으로 종합소득세 등을 부과합니다. 다만 연간 2,000만 원 이하의 소액월세소득에 대해서는 2016년까지 비과세를 적용합니다.
4. 부동산 양도
부동산을 양도하면 양도소득세가 과세됩니다. 그리고 양도세의 10%인 지방소득세가 따로 붙습니다. 그 외에도 특정한 물건에 대해서는 부가세 10%가 부과됩니다. 여기서 양도세는 부동산과 입주권 등 부동산 권리, 비상장주식과 대주주의 상장주식, 사업용 고정자산과 함께 양도하는 영업권 등의 양도차익에 대해 과세하는 세목입니다.
5. 부동산 상속ㆍ증여
상속세와 증여세는 재산이 무상으로 이전되는 경우 부과되는 세목입니다. 상속세는 사람이 사망하여 남긴 유산에 대해, 증여세는 살아생전에 자녀 등에게 재산을 넘겨줄 때 부과합니다. 상속세는 배우자가 살아 있는 경우에는 유산이 10억 원, 만일 배우자가 없는 경우에는 5억원을 넘으면 원칙적으로 과세합니다. 하지만 증여세는 10년을 기준으로 배우자는 6억 원, 성년인 자는 5,000만 원, 미성년자는 2,000만 원이 넘어야 과세됩니다.
