농업인주택의 정의 및 전용된 농지의 용도변경에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
농업인주택의 정의
'농지법'시행령 제34조 제4항에서 규정하고 있는 농업인주택은 농업인이 설치하는 모든 주택을 의미하는 것이 아니고, 농업진흥구역 내에 설치할 수 있는 주택의 범위를 의미하는 것으로서 '농지법'시행령 별표1 제1호 및 별표2 제10호에 의하여 농지전용신고 대상에 해당되는지 여부와 농지 조성비 및 전용부담금의 감면시설에 해당되는지 여부를 판단하는 기준으로 적용됨을 의미합니다.
이러한 농업인 주택은 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 건축물과 그 건축물에 부속된 창고, 축사 등 농ㆍ임ㆍ축산업을 영위하는데 필요한 시설을 말합니다. 농업인 주택의 부지의 면적은 총 면적이 660㎡ 이하여야 합니다. 또한 당해 세대주가 그 전용허가 신청일 이전 5년간 농업인주택부지로 전용한 농지면적을 합산한 면적이 660㎡ 이하이어야 합니다.
그렇다면 농업인주택 부지로 농지를 전용하고자 할 경우에는 전용신청자가 갖추어야 할 조건은 무엇일까요?
허가 또는 신고전용 시 공통구비요건('농지법'제34조, 동법 시행령 제34조 4항)
- 1,000㎡ 이상의 농지에서 농작물을 경작하는 자 등 '농지법'시행령 제3조에 해당하는 농업인 1인 이상으로 구성되는 농업ㆍ임업 또는 축산업을 영위하는 세대로서 당해 세대의 농ㆍ임ㆍ축산업에 의한 연간 총 수입액의 2분의 1을 초과하는 세대의 세대주이거나 당해 세대원의 노동력의 2분의 1 이상으로 농ㆍ임ㆍ축산업을 영위하는 세대의 세대주가 설치하는 주택이어야 합니다.
- 당해 세대의 농ㆍ임ㆍ축산업 경영의 근거가 되는 농지ㆍ산림ㆍ축사 등이 소재하는 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면 또는 이에 연접한 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면 지역에 건축하는 농업인 주택이어야 합니다.
신고만으로 전용을 할 수 있는 경우의 조건('농지법'제34조 제3항)
- 무주택세대주로서 농업진흥지역 밖에 농업인 주택을 건축하고자 하는 경우에 한한다.
- 현재 무주택 세대주라고 하더라도 당해 세대주 명의로 설치하는 최초의 농업인 주택에 한한다.
- 무주택자가 농업진흥지역 안에 설치하고자 하는 경우에는 농지전용허가를 받아야 합니다.
- 유주택자가 농업진흥지역 안이나 밖에 설치하고자 할 경우에는 모두 농지전용허가를 받아야 합니다.
농지조성비 및 전용부담금 부과 여부
농업인 주택부지로 농지를 전용할 경우 허가대상이든 신고대상이든 불문하고 농지조성비 및 전용부담금을 전액 감면합니다.
전용된 농지의 용도변경
농업인주택으로 사용검사필증을 교부한 날 또는 건축물대장에 등재된 날, 그 밖의 농지의 전용목적이 완료된 날부터 기산해서 5년 이내에 일반주택 등으로 사용하거나 비농업인 등에게 매도하고자 할 경우에는 '농지법'시행령 제60조의 규정에 의해서 용도변경승인을 받아야 합니다. 용도변경승인 심사를 할 경우에는 농업진흥지역 내에서의 행위제한 규정에 저촉되는지의 여부를 검토하며, 용도변경승인이 가능할 경우에는 용도변경승인을 신청하는자에게 감면되었던 농지조성비와 전용부담금을 부과하여야 합니다.
농업인 주택의 소유자가 용도변경승인을 받지 않고 비농업인임을 알고서 매수인에게 매도하였을 경에에는 매도인에게 원상복구 및 고발조치 등을 할 수 있습니다.
