법원경매라는 것은 채권자(돈을 빌려준 사람)가 채무자(돈을 빌린 사람)가 돈을 갚지 않을 때 법원에 채무자의 부동산을 팔아서 돈을 받게 해달라는 신청을 받고 법원이 공권력을 사용하여 채무자에게 빚을 갚도록 강제하는 절차입니다.
법원이 채무자 소유의 부동산을 처분하지 못하도록 부동산등기사항전부증명서에 압류한 뒤 경매시장에서 강제로 팔아(현금화, 환가) 채권자에게 채권을 받도록 해주는 제도로서 강제경매와 임의경매(담보권실행 등을 위한 경매)가 있습니다.
임의경매란?
임의경매는 채권자가 대여해준 돈에 대해서 보장을 받기 위해 채무자나 보증인의 부동산에 담보권(주로 근저당권)을 설정하게 됩니다. 그러나 만약, 채무자가 약속한 이자를 지급하지 않거나 원금을 지급기일까지 채권을 변제하지 않을 때에는 채권자가 담보권(돈을 빌려주고 대신 부동산 등을 잡아놓은 것)을 원인으로 하여 법원에 경매신청을 해서 채권을 회수하게 되는데요, 이와 같은 경매를 임의경매라고 합니다.
금융기관에서 행하는 경매 대부분은 이에 속하고 있고 '담보권 실행을 위한 경매'라고 합니다.
담보권이란?
어떤 물건을 주로 부동산을 채구너자에게 돈을 빌리면서 채무를 갚을 때까지 채권자에게 맡겨두는 방식을 말합니다. 돈을 이상 없이 돌려받으면 채권자는 담보로 제공된 물건을 채무자에게 돌려주고, 돈을 돌려받지 못하면 담보 제공된 물건을 법원경매로 팔아서 돌려받습니다.
담보물권이나 용익물권을 설정하고 채무자의 채무불이행이 있을 때에는 어디 물어 볼 것도 없이 집행권원을 요하지 않는 경매를 임의경매라고 합니다.
강제경매란?
임의경매와 달리 담보권설정이 아닌 차용각서나 약속어음 등만을 받고 돈을 빌려 주었습니다. 그러다가 도저히 돈을 돌려받을 수 없을 것 같아서 서둘러서 빚진 사람의 집이나 기타 재산을 경매하는 경우, 전세권이 아닌 임차인이 임대기간이 종료되었는데에도 집주인이 임대보증금을 돌려주지 않는 경우, 법원에 경매신청하는 것이 강제경매 대상입니다.
이러한 경우에는 임의경매와 다르게 채무자를 상대로 법원에 민사소송(대여금 청구 소송)을 제기해서 판결문(집행권원)을 받아야 하며, 그 판결문으로 채무자 소유의 부동산에 경매신청을 해야 합니다. 이와 같은 경매를 강제경매라고 합니다. 여기에는 두 가지 방법이 있습니다.
1. 우선 차용각서 등을 근거로 가압류를 신청해놓고 나서 대여금을 돌려달라는 재판을 통해서 '돌려주라'는 판결문을 가지고 법률적 용어로 '집행권원'하는 강제경매가 있습니다.
2. 차용각서나 약속어음을 받을 때 공증을 받았을 때에는 재판이 필요 없이 담보권실행을 위한 임의경매처럼 즉시 경매를 신청하는 강제경매의 경우입니다.
집행권원이란?
법원의 판결문, 공정증서, 지급명령, 화해조서, 인낙조서 등으로 강제집행 할 수 있는 법원으로 받은 결정문을 말합니다.
법원경매 국세나 지방세, 건강보험료 체납에 따른 압류재산 등을 강제매각을 하는 한국자산관리공사의 압류재산공매와 유입, 수탁재산공매가 있으며, 공공기관과 금융기관, 예금보함공사, 국가기관 등에서 하는 공매가 있습니다.
공매란?
법원경매와 비슷하지만 빚잔치라고 할 수 있는 법원경매와 다른게 정부에서 조세를 체납한 체납자의 재산을 조세관청에서 강제매각하는 압류재산공매와 정부보유 국유재산, 파산재산, 신탁재산, 금융기관에서 하는 일반 공매도 있습니다.
법원경매나 압류재산공매는 편안하게 세입자나 소유자를 내보내고 완전한 상태에서 매수자에게 인도되는 물건은 극히 적으며, 모두 철저하고 치밀한 권리 및 명도 분석이 필요합니다. 채권의 형태가 물권이 아닌 채권이 경매를 신청하면 집행권원(판결문, 공증서)이 필요합니다. 이런 형태의 경매사건을 강제경매라고 합니다.
