경매물건 선택하고 조사하는 방법은 무엇일까요?
알아보도록 합시다.
모르고 이상한 일에 휘말리게 되면 억울하잔아요~
물건 분석 절차
1. 희망 물건 선정(입지 선정)
2. 물건분석
부동산이 토지이용계획의 어느 용도에 속하는지, 각종 공법상 행위제한 사항은 어떠한지 확인을 해야 하며, 토지대장 및 건축물관리대장 등 토지의 지목 분류, 건축물의 분류, 이에 따른 경제적 효용성 및 가치를 확인해야 합니다.
3. 권리분석
소유권 취득에 따른 법률적 분석이 필요합니다. 경매의 특성상 남의 빚까지 떠안을 경우도 발생할 수 있기 때문에, 이에 따라 등기부등본, 임차인, 숨어 있는 권리(유치권, 법정지상권) 등을 정확하게 분석을 해야 합니다.
4. 현장조사
어느 노래 가사를 보면 "한 번 보고 두 번 보고 자꾸만 보고 싶네~"라는 구절이 있죠. 이 노래는 사랑하는 사람에게 하는 이야기겠지만 부동산에도 적용이 됩니다. 큰 돈이 오고가는 중대사인데 대충대충 조사한다면 위험하겠죠? 여러 번, 여러 사람과 함께 현장조사를 한다면 몰랐던 리스크를 발견할 수 있습니다.
임장활동
1. 현장답사
경매물건의 현장답사는 반드시 해야 합니다. 현장답사 등을 통하여 입찰자의 입찰급액을 분석해 보는 것은 경매투자의 당연한 수순이라고 할 수 있습니다.
2. 시세조사
백화점이나 대형마트의 할인광고만 믿고 물건을 구매했다가 집 근처 동네 작은 마트에서 더 싸게 판다는 것을 늦게 알고 후회하는 경우가 종종 있습니다. 최근에는 대형마트트에서 물건 가격을 올리고 나서 1+1 행사를 해서 이슈가 되었었죠. 아무튼 경매 감정가격만 맹신하지 말고 현장에 가서 현재 시세조사를 확실하게 하고 더 나아가서 미래가치에 대해서 조사까지 해야 합니다.
3. 시, 군, 구청 방문
경매대상 부동산을 관할하는 시, 군, 구청에 가서 건축물대장, 토지대장, 토지이용계획확인원, 지적도, 개별공시지가확인원을 발급받습니다. 이 공부를 통해서 권리, 물건분석을 할 수 있습니다. 이때 조사대상부동산의 개발계획, 건축행위 규제, 불법, 위법건축 여부도 같이 확인하는 것이 좋습니다. 공부발급은 관할관공서를 직접 가지 않아도 인터넷 사이트 민원24 등을 이용하면 쉽게 다양한 공부를 발급받을 수 있습니다.
4. 등기소 방문
부동산 관할 법원 등기과, 등기소 또는 대법원 인터넷등기소를 통하여 부동산등기부등본을 발급받아서 경매지에 기재된 권리보다 최종적인 권리분석을 합니다.
매각물건명세서, 현황조사보고서, 감정평가서 열람
매각기일 7일 전에 경매법원 민사집행과를 방문해서 매각물건명세서와 현황조사보고서 및 감정평가서를 열람하여야 합니다. 참고로 대법원의 법원경매정보 사이트를 방문하여 초기화면 경매정보검색창의 "경매물건검색"에 들어가서 경매법원을 선택하여 담당 경매계를 클릭하면 매각물건명세서 등을 확인할 수 있습니다.
매각물건명세서
1. 매각목적물에서 제외되는 미등기건물 등이 있을 경우에는 그 취지를 명확하게 기재합니다.
2. 매각으로 소멸되는 가등기담보권, 가압류, 전세권의 등기일자가 최선순위저당권등기일자보다 빠른 경우에는 그 등기일자를 기재합니다.
