법원경매물건에는 일반매매물건에서 보호되는 매도인의 담보책임이 없어서 많은 함정이 있습니다.
법원의 감정평가나 집행관의 현황조사서에는 분명히 한계가 있습니다. 리스크 있는 부동산을 낙찰 받고 책임을 물을데가 없는 것이 바로 법원경매입니다.
그렇기 때문에 본인이 철저하게 조사를 응찰해야 합니다.
유찰이 여러 번 되어서 저가로 하락된 물건들 중에는 임장활동과 법원서류를 철저하게 분석해보면 아래와 같은 리스크를 발견할 수 있습니다.
- 주변 환경이 열악하다든지 정부에서 납골당, 쓰레기하치장 등 기피시설로 지정된 지역
- 화재가 났던 부동산
- 강력사건이 발생해서 살인사건이 일어난 부동산
- 보증금을 인수대상인 임차인이 있는 부동산
- 장마 때 침수가 자주 되는 지역
- 권리분석상 인수되는 전세권등기가 있는 부동산
- 권리분석상 인수되는 가등기가 있는 부동산
- 권리분석상 인수되는 가처분이 있는 부동산
- 권리분석상 인수되는 예고등기가 있는 부동산
- 권리분석상 인수되는 유치권이 있는 부동산
- 공유지분 중 일부가 나온 부동산
- 특별매각조건이 있는 부동산(농취증발급대상, 종교재산, 복지시설)
- 법정지상권이 성립되는 부동산
- 토지매각제외인 부동산
- 분묘기지권이 성립되는 부동산
- 건물매각제외인 부동산
기피시설이란?
기피시설, 혐오시설의 대표적인 것으로는 소각장, 화장장, 교도소, 핵폐기물처리장, 군부대 등이 있으며 요즘에는 요양병원도 주민들이 설립 반대를 해서 신종 기피시설로 떠오르고 있습니다. 이러한 기피시설의 설치를 반대하는 것을 님비현상이라고 합니다. Not In My Back Yard, 즉, 우리 동네, 우리 집 뒤뜰에 들어올 수 없다라는 뜻입니다. 한때는 이 님비현상이 집단을 무시한 개인이기주의라고 생각되기도 했지만 이와는 반대로 제발 우리마을에 설치해달라고 요구하는 현상도 있습니다. 이는 핌비현상이라고 하죠. Please In My Front Yard, 즉 우리 마을, 우리 집 앞에 설치해달라는 뜻입니다. 이에 해당하는 시설은 각종 정부관공서나 명문교, 대형 할인매장, 고급 쇼핑몰, 대형병원 등이 있습니다.
