매각불허가 사유에는 어떤 것이 있을까? - 매각불허가신청

매각불허가 사유에는 어떤 것이 있을까요?

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물건명세서 작성에 중대한 하자가 있는 경우

매각으로 소멸되지 않는 즉 매수자가 인수부담 해야 할 권리관계가 누락된 경우 등이 여기에 해당됩니다.

각종 구비서류를 매각결정기일까지 구비하지 못한 경우

1. 매각결정기일까지 농지취득자격증명(농지의 경우)을 제출하지 못한 경우 입찰보증금이 몰수됩니다.
2. 학교법인, 종교법인의 강제경매사건인 경우(임의경매사건은 저당권 설정 당시 이미 주무관청의 허가를 받았을 확률이 높다.) 채권자가 경락기일까지 주무관청의 허가서를 제출하지 못한 경우

잉여의 가망이 없는 경우

경매신청부동산이 계속 유찰이 되는 경우 경매를 신청한 채권자에게도 배당이 어렵게 되는 경우 법원은 직권으로 경매를 취소시켜야 합니다. 그러나 종종 법원이 업무과다 등으로 이를 모른 척 입찰이 진행되는 수가 있습니다. 즉, 최고가 입찰자가 선정된 뒤 매각결정기일에 가서야 이를 발견하거나 이해관계인이 매각불허가를 신청하는 경우에 낙찰이 불허됩니다.

송달의 하자

법원은 입찰 전 이해관계인에게 매각기일 등을 송달해야 합니다. 그러나 간혹 이를 빠뜨리고 입찰을 진행하여 매각결정기일에 문제가 되는 경우가 있습니다. 따라서 입찰 참가 전에 이해관계인에게 적법하게 송달이 이루어 졌는지에 대해서 체크해 볼 필요가 있습니다.

권리관계의 변동

2순위 임차인이 매각결정기일 전 또는 잔금 납부 전까지 1순위 저당권 등을 대위변제함에 따라 권리관계가 부당하게 변동되는 경우에 해당됩니다. 이럴 때에는 매수자는 법원에 다음과 같이 신청하면 됩니다.

경락허가일 전에 변제한 경우	매각불허가신청
잔금납부 전까지 변제한 경우	매각허가결정취소신청
잔금납부한 후의 경우	배당 중지를 신청하고 감액신청(깎아달라고 하는 것)
배당이 끝난 경우	배당 받은 사람들에게 부당이득금반환청구소송제기

집행정지 사유가 있는 경우

집행정지 사유가 있으면 매수자 등 이해관계인의 이의 신청(매각불허가 신청)으로 매각불허가 결정이 됩니다. 채무자가 채무를 변제했거나, 채권자의 동의로 채무변제유예 약속 등 집행정지 사유가 발생하면 매수자로서 경매취소에 동의를 해 줄 용의가 있음을 전달하여 신속하게 경매취소가 되도록 합니다.

이해관계인 전원이 합의 없이 법정 매각 조건 변경의 경우

법정 매각 조건 변경 즉, 특별매각조건으로 매각하게 된 물건이 매각결정기일 전까지 이해관계인 전원이 아닌 일부의 합의에 의해서 변경된 경우, 이를 문제 삼아 매각불허가신청을 하면 매각불허결정이 됩니다.

경매진행 절차상 하자를 발견(기일공고, 경매종결 및 시간 법규 위배)

기일공고를 안 했거나, 공고일로부터 13일 이내에 입찰을 실시했거나, 경매종결과 종결 시간에 대해 법 규정을 위배한 것을 알았을 때 매각불허가결정을 신청을 해야 합니다. 경매종결 및 시간에 대해서는 이를 입증할 증거자료가 필요합니다. 매각 물건명세서의 사본 비치를 하지 아니한 것도 이의사유가 됩니다.

물건명세서 작성에 중대한 하자가 있을 때

1. 대항력 있는 임차인의 누락
2. 법정지상권
3. 유치권
4. 점유하고 있었던 가등기권자의 등재사항이 누락

기타

1. 부정한 방법에 의하여 최고가 입찰자가 된 경우

- 매각불허가 처분 및 보증금이 몰수될 수도 있습니다.

2. 강제집행을 허가할 수 없거나 집행을 속행할 수 없을 때

3. 강제집행의 요건, 강제집행개시의 요건

- 강제경매신청의 요건이 흠결된 경우

4. 임의경매에 있어서는 담보권부존재의 경우 등

5. 강제집행의 정지 또는 취소사유가 있을 때

- 집행정지사유가 있으면 낙찰자 등의 이해관계인의 이의 신청(낙찰불허가신청)으로 낙찰불허가가 가능합니다.

6. 경매신청의 취하가 있을 때

- 채무자가 채무를 변제했을 때, 채무자의 동의로 채무변제 유예 약정 등 집행정지사유가 발생하면 낙찰자로서 경매취소에 의의가 없고 동의를 해줄 용의가 있음을 신속하게 전달해서 경매취소가 될 수 있도록 합니다.

7. 최고가매수신고인이 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없는 때

- 권리능력, 행위능력자 아닌 경우

- 입찰참여 제한자

- 취득자격 허가 미필

- 질서유지 침해 우려자(입증하기가 애매함)

8. 천재지변, 기타 본인 책임 없는 부동산의 현저한 훼손

- 최고가 입찰 결정 후 천재지변이나 기타 낙찰자가 책임질 수 없는 사유로 인해서 경매목적의 부동산(공장의 경우 기계 기구 포함)을 훼손한 경우 낙찰자는 낙찰 불허가 신청을 하여 불허가를 받을 수 있고, 훼손의 정도가 심한 경우 경매절차를 취소해달라고 신청할 수도 있을 것입니다. 항고기간 내에는 항고 사유가 되어 낙찰허가를 결정할 수도 있습니다.

대금납부가 이루어지면 낙찰허가 취소는 불가능하고 다만 배당기일 이전이라면 낙찰대금 감액신청을 하는 길이 있습니다.

9. 중대한 권리 관계가 변동된 사실이 경매절차 진행 중 밝혀진 때

10. 경매절차상 중대한 잘못이 있을 때

11. 공고사항의 하자

12. 매각조건의 위배

13. 입찰진행상 규정 위배

14. 최저경매가 결정

감정에 의하여 산정한 평가액이 감정평가의 일반적인 기준에 현저히 반한다거나 사회통념상 현저하게 부당하다고 인정된 경우에는 그러한 사유만으로도 최저경매가격의 결정에 중대한 하자가 있는 것으로 보아야 합니다.

매수자의 권리구제 방법

물건 자체의 하자에 대한 담보책임은 없으므로 예를 들어 보일러가 파손되었다든지, 창문이 일부 없다든지 하는 건물 자체의 흠에 대해서는 매수자가 책임을 져야 합니다. 경매자가 매도인인 채무자, 소유자 대신 매각의 모든 절차를 법원이 대행하고 있어, 담보책임이 있는 권리의 하자도 범위가 축소됩니다.

매각불허가신청

담보책임이 있는 권리의 하자

1. 법원의 경매물건명세서상 임대차 현황 조사 오류 및 누락

- 입찰 기록의 임대차 현황이 '없음', '확인 안됨' 등으로 되어 있었으나 입찰 후 임차인이 나타나 보증금을 인수해야 할 경우

2. 입찰 기록서상의 임대 보증금과 실제 보증금의 차이로 낙찰자가 추가 보담을 하게 되는 경우

3. 후순위권리자의 대위변제로 보증금을 인수해야 할 경우

4. 가등기권리자가 추후 가등기담보(돈을 빌려주고 가등기설정한 것)가 아닌 것으로 판명되어, 소유권 상실 가능성이 있는 경우

5. 인수한 가능기에 따라 본등기가 되어 소유권을 상실한 경우

6. 권리구제를 위한 대첩방법

- 최고가 매수자는 매각 이후 연락이 오기만을 기다리고 있을 것이 아니라 우선매각결정기일 이전에 불허가 신청을 하는 것이 가장 유리하며, 매각결정기일이 지났다면 그 이후 적절한 조치를 취해야 합니다.