1세대 1주택 비과세, 주택 수에 따른 세제의 변화는?

1세대 1주택(일시적 2주택 포함) 비과세

1세대 1주택의 경우 조정대상지역 내의 주택에 대해서는 2년 보유요건이 2년 보유 및 2년 거주요건으로 바뀌었습니다. 단, 대책안이 발표되기전에 이 지역에서 취득(무주택자의 경우 계약기준)한 주택에 대해서는 2년 보유요건만 적용합니다. 이를 정리하면 아래와 같습니다.

구분	2017년 8월 2일 이전 취득분	2017년 8월 3일 이후 취득분
조정대상지역 내	2년 보유	2년 보유 및 2년 거주
조정대상지역 외		2년 보유

위의 내용을 살펴보면 조정대상지역 내에서 기존 주택을 취득하거나 분양을 받는 경우 실제 거주를 해야 비과세를 받을 수 있게 된다는 점에 유의를 해야 합니다. 이는 주택공급을 실수요자로 전환시키겠다는 것을 의미합니다.

1세대 1주택 비과세, 주택 수에 따른 세제의 변화는?

결국 앞으로는 지역별로 보유 및 거주요건이 달라지므로 주택취득 예정자들은 이에 관심을 둘 필요가 있습니다. 그런데 여기서 거주요건의 경우 전 세대원이 해당 집에서 실제 거주해야 함을 의미합니다. 거주기간은 주민등록으로 확인하나, 주민등록만 올려두고 실제 거주하지 않는 경우에는 비과세 요건을 충족할 수 없습니다.

만약 실제 거주기간이 2년 이상임에도 불구하고 주민등록상으로 거주기간이 짧을 경우에는 거주했음을 입증할 수 있는 자료(거주사실 확인서, 각종 공과금 영수증, 사진 등)을 준비해서 과세관청에 해명을 해야 합니다.

그리고 위에서 '1세대'라고 한 것은 부부와 생계를 같이하는 가족을 말합니다. '가족'이라 함은 거주자와 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함) 및 형제자매를 말하며, 취학ㆍ질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소를 일시퇴거한 자를 포함합니다. 이 세대의 개념은 양도소득세에 있어서 매우 중요한데요, 아래를 참고하세요.

1세대의 범위는?

- 본인 및 배우자와 동일한 주소에서 생계를 같이 하는 가족(직계존비속, 형제자매), 배우자의 가족도 생계를 같이하면 동일세대원이 됨.

- 취학, 요양, 근무상 또는 사업상 형편에 다른 일시퇴거자도 동일 세대로 봄

- 배우자가 없더라도 1세대로 인정되는 경우(별도세대로 인정되는 경우)

→ 30세 이상인 경우

→ 30세 미만인 경우 : 세대원이 당해 주택을 소유하면서 독립된 생계유지능력이 있는 경우 (최저생계비 이상의 소득이 있어야 함)

※ 1인 가구 : 월 65만원 등

- 미성년자는 제외되나 직계존속의 사망, 결혼 등 부득이하게 1세대를 구성하는 경우

- 배우자가 사망하거나 이혼한 경우

참고로 일시적 2주택의 경우에도 비과세가 적용되는데요, 보유 및 거주 요건은 앞에서 본 원리가 그대로 적용됩니다. 즉 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역 내의 주택취득분에 대해서 비과세를 적용받기 위해서는 2년 보유 및 2년 거주요건을 충족해야 합니다.

다주택자의 경우는?

위에서 본 비과세를 적용받지 못하는 다주택자의 경우에는 바로 중과세제도를 적용받을 수 있는데요, 이 중과세제도는 3주택 중과세와 2주택 중과세가 있으며, 이 둘의 중과세제도가 2018년 4월 1일 도입될 예정으로 있었죠. 다만 이 중과세규정이 도입되기 전이라도 3주택자가 보유한 주택이 투기지역 내에 소재하고 이 주택을 처분하는 경우에는 양도소득세율에 10%가 가산될 수 있습니다. 그렇기 때문에 3주택자들은 투기지역으로 지정된 2017년 8월 3일이후부터는 이 제도가 적용됨에 유의해야 합니다. 이러한 내용을 정리하면 아래와 같습니다.

구분	조정대상지역	투기지역
2주택	- 중과세 적용 : +10% - 적용시점 : 2018년 4월 1일 이후	-
3주택 이상	- 중과세 적용 : +20% - 적용시점 : 2018년 4월 1일 이후	- 중과세 적용 : +10% - 적용시점 : 2017년 8월 3일 이후부터 2018년 3월 31일 이전

결국 1세대 2주택자로서 비과세가 적용되지 않으면 2018년 4월 1일부터 +10%, 3주택자의 경우 2018년 3월 1일 이전은 +10%, 4월 1일 이후부터는 +20%의 중과세가 적용됩니다. 현재 정부에서는 1세대가 3주택 이상 보유한 경우를 집중견제하고 있는 상황입니다.

분양권의 경우는?

분양권은 주택이 완공되기 전에 보유하고 있는 부동산권리를 말하는데요, 이러한 분양권이 조정대상지역의 주택분양과 관련해서 발생한 경우로써 이를 2018년 1월 1일 이후에 양도하면 양도차익의 50%를 일괄적으로 적용합니다.

구분	2017년 12월 31일 이전 양도분	2018년 1월 1일 이후 양도분
조정대상지역 내	보유기간에 따른 양도소득세율(50%, 40%, 6~40%)	50% 단일세율
조정대상지역 외		보유기간에 따른 양도소득세율(50%, 40%, 6~42%)

다주택자의 정의

다주택자는 최소 2채 이상을 가지고 있는 사람(또는 집단)을 말합니다. 그렇다면 아래와 깉은 상황에서 어떤 경우를 다주택자로 볼 것인가 의문인데요, 개인을 기준으로 하면 사례1의 경우 다주택자에 해당이 되며 2는 다주택자에서 제외되기 때문입니다. 만일 세대단위로 하는 경우라도 주택 수가 사례2처럼 분산된 경우 사례1처럼 분산되지 않는 경우 세법적용의 내용이 달라집니다. 입법 시 매우 고려해야 할 중요한 주제에 해당이 됩니다.

구분	사례1	사례2
아버지	3	1
어머니	-	1
자녀	-	1
계	3	3